Un instrument patrimonial stratégique pour les profils internationaux
Cas pratique — Structurer un capital avant un retour au pays
Un entrepreneur de la diaspora, âgé de 45 ans, résident fiscal en France, marié et père de deux enfants, prépare un retour en Afrique de l’Ouest afin d’y développer une activité déjà opérationnelle.
Sa présence sur place constitue un facteur déterminant pour accélérer la croissance et renforcer la rentabilité du projet.
Il dispose d’un capital de 200 000 € en liquidités.
Conscient que son activité locale ne produira pas immédiatement des flux suffisants, il souhaite organiser ce capital dans une logique de préservation, de continuité et de protection.
Les objectifs patrimoniaux identifiés sont les suivants :
– sécuriser un socle de revenus en euros pendant la phase de transition,
– maintenir une réserve de liquidité pour le train de vie et l’activité professionnelle,
– protéger la cellule familiale,
– limiter les contraintes de gestion à distance.
À l’issue d’un diagnostic patrimonial global (situation familiale, fiscale, professionnelle et internationale), il est décidé :
– de conserver 100 000 € en liquidités disponibles,
– d’allouer 100 000 € à une structuration patrimoniale prudente et cohérente avec sa trajectoire.
Son profil est celui d’un investisseur prudent, orienté vers des solutions de long terme, faiblement volatiles et lisibles.
Proposition d’architecture patrimoniale (100 000 € investis)
Principes directeurs
– priorité à la stabilité des flux,
– diversification des supports,
– limitation du risque spécifique,
– absence de gestion opérationnelle,
– cohérence avec une mobilité internationale.
Allocation indicative
1. SCPI de rendement diversifiées : 60 %
Objectif : constitution d’un flux de revenus récurrents.
– immobilier d’entreprise (bureaux, santé, logistique),
– diversification géographique (France et zone euro),
– mutualisation du risque locatif.
Revenus estimés : 225 à 300 € par mois.
2. Supports obligataires / fonds euros : 25 %
Objectif : stabilisation du capital.
– rôle d’amortisseur en période de tension économique,
– réserve intermédiaire mobilisable,
– faible volatilité.
3. Supports de croissance modérée : 15 %
Objectif : maintien d’un potentiel de valorisation à long terme.
– exposition mesurée aux marchés financiers,
– horizon long terme,
– logique de capitalisation.
4. Prévoyance : couverture de 300 000 €
Objectif : sécurisation de la cellule familiale et continuité du projet entrepreneurial.
– couverture décès,
– couverture invalidité,
– maintien du niveau de vie du foyer,
– protection du projet professionnel.
Lecture stratégique de l’architecture
Les SCPI assurent la production de flux.
Les supports sécurisés assurent la résilience.
Les supports dynamiques assurent la projection à long terme.
La prévoyance protège contre les ruptures patrimoniales.
Il ne s’agit pas d’une allocation opportuniste, mais d’une architecture patrimoniale alignée sur une trajectoire de vie.
Elle vise à :
– réduire la dépendance aux revenus professionnels immédiats,
– accompagner une mobilité internationale,
– éviter les arbitrages émotionnels,
– préserver la capacité de décision.
Dans cette structuration, la SCPI occupe une fonction précise :
celle d’un instrument de stabilisation patrimoniale.
Pour ce profil — entrepreneur, mobile, responsable de famille — la question n’est pas d’optimiser un rendement, mais d’assurer la continuité des revenus sans immobiliser le capital ni créer de charge de gestion.
Avant d’en analyser les mécanismes, il convient donc de comprendre ce qu’est une SCPI et la place qu’elle peut occuper dans une architecture patrimoniale.
I — Comprendre la SCPI : accès à l’immobilier sans détention directe
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier.
Elle permet d’investir dans un portefeuille immobilier sans en assurer la gestion.
La société de gestion :
– sélectionne les actifs,
– acquiert les immeubles,
– gère les locataires,
– encaisse les loyers,
– redistribue les revenus aux associés.
L’investisseur détient des parts et perçoit une quote-part des loyers.
Il s’agit d’un véhicule d’investissement immobilier collectif.
Typologie
– SCPI de rendement : objectif de flux,
– SCPI fiscales : objectif d’optimisation fiscale,
– SCPI de capitalisation : objectif de valorisation.
L’investissement ne se conçoit pas isolément, mais en fonction d’un objectif patrimonial déterminé.
II — Intérêt spécifique pour les profils de la diaspora
Les profils internationaux partagent plusieurs contraintes :
– éloignement géographique,
– disponibilité limitée,
– complexité fiscale,
– mobilité professionnelle.
Les SCPI permettent :
– un investissement immobilier en Europe,
– une perception de revenus réguliers,
– sans gestion opérationnelle,
– sans dépendance à un actif unique.
Elles offrent également :
– une diversification immédiate,
– une accessibilité progressive,
– la possibilité d’un financement à crédit,
– un outil de sécurisation de revenus avant un retour au pays.
III — Données clés, fiscalité, frais et risques
Marché :
– plus de 200 SCPI,
– environ 45 sociétés de gestion,
– plusieurs milliards d’euros de collecte annuelle,
– rendement moyen observé : 4,5 à 6 %,
– horizon recommandé : 8 ans minimum.
Fiscalité :
Les revenus sont assimilés à des revenus fonciers et imposés selon la résidence fiscale.
Le choix du véhicule, du mode de détention et du financement est déterminant.
Frais :
– souscription : 8 à 12 %,
– gestion : 9 à 12 % des loyers,
– frais de sortie.
Risques :
– évolution des loyers,
– vacance locative,
– variation du prix des parts,
– liquidité relative.
Ils sont mutualisés par la diversification des actifs, des secteurs et des zones géographiques.
IV — SCPI et immobilier direct : une question d’architecture
À effort comparable :
– les flux peuvent être similaires,
– la gestion est inexistante en SCPI,
– la diversification est immédiate,
– le risque locatif est mutualisé.
La question n’est pas de choisir entre deux produits, mais d’arbitrer leur place dans une architecture patrimoniale globale.
Une SCPI mal intégrée devient un frein.
Une SCPI bien intégrée devient un stabilisateur.
V — La SCPI comme brique d’une trajectoire patrimoniale structurée
La diaspora ne manque pas de capital.
Elle manque souvent de structuration.
Chez Diaspora Elite Finance, l’accompagnement ne porte pas sur des produits, mais sur des trajectoires.
Nous intervenons pour :
– structurer les flux,
– sécuriser les revenus,
– organiser la mobilité internationale,
– arbitrer entre plusieurs juridictions,
– protéger la famille,
– transformer le capital en capacité de choix.
Dans ce cadre, la SCPI constitue :
– un socle de revenus,
– un stabilisateur de transition,
– un outil de diversification,
– un instrument stratégique.
Une SCPI n’est pas une fin en soi.
Elle n’a de pertinence que replacée dans une trajectoire patrimoniale globale.
La question n’est pas :
« Faut-il investir en SCPI ? »
Mais :
« Quelle fonction cet instrument doit-il remplir dans mon organisation patrimoniale ? »
Par Ghislaine BILOGHE MARTINEZ
Fondatrice de Diaspora Elite Finance
Mon expertise se situe au croisement du droit, de la structuration patrimoniale et de la finance d’entreprise.
J’ai exercé pendant plus de dix ans au sein de BNP Paribas, où j’ai accompagné des entreprises, des dirigeants, des expatriés et des familles à hauts revenus dans leurs stratégies financières et patrimoniales.
Depuis 2024, à travers Diaspora Elite Finance, j’accompagne des profils exigeants de la diaspora dans la conception et la mise en œuvre de stratégies patrimoniales transfrontalières, cohérentes, sécurisées et performantes, intégrant notamment :
- la structuration juridique et financière des investissements,
- la fiscalité transfrontalière,
- la protection et la sécurisation des actifs,
- l’arbitrage entre actifs réels et actifs financiers,
- la protection du patrimoine familial et sa transmission.
Cette approche repose sur une expertise patrimoniale transfrontalière encadrée par des activités réglementées, couvrant notamment l’investissement, l’assurance, le crédit et l’immobilier.
« J’appartiens à deux mondes.
Ma mission est de structurer les investissements de la diaspora africaine dans ces deux mondes. »
Si cette analyse a mis des mots sur une intuition que vous aviez déjà, ou si elle a permis de clarifier les mécanismes entre création de valeur et multiplication du capital, la suite devient naturellement individuelle : comment structurer votre patrimoine pour qu’il bénéficie des bons leviers, au bon endroit, avec le bon niveau de protection, de cohérence et de performance.
Pour engager cette réflexion de manière confidentielle et structurée, prenez contact avec nous (contact@diasporaelitefinance.com).